Ce que dit la loi française sur la location des logements peu performants

Depuis plusieurs années, la législation française évolue pour lutter contre les passoires thermiques, ces logements mal isolés et très énergivores (étiquettes F et G du DPE). Plusieurs mesures clés ont été instaurées par la loi Climat et Résilience, votée en 2021 :

Interdiction progressive de mise en location :

• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location.

• À partir du 1er janvier 2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location (sauf travaux).

• À partir de 2028 : interdiction de location pour les logements classés F.

• En 2034 : les logements classés E seront également concernés.

Gel des loyers :

• Depuis 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer (ni lors d’un renouvellement de bail, ni lors d’un changement de locataire), sauf s’ils réalisent des travaux d’amélioration énergétique.

Obligation de DPE :

• Le DPE est obligatoire pour toute location (hors meublés touristiques), et il doit être communiqué dès l’annonce de mise en location.

Ces mesures incitent fortement les propriétaires bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique, sous peine de ne plus pouvoir louer leur bien.

 

Comprendre la performance énergétique

La performance énergétique d’un logement correspond à la quantité d’énergie nécessaire à son fonctionnement : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage. Elle est mesurée à travers le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui attribue une note allant de A (très économe) à G (très énergivore).

Une mauvaise performance énergétique a des conséquences multiples : consommation excessive, inconfort thermique, émission de gaz à effet de serre accrue, et dépréciation du bien. À l’inverse, une amélioration ciblée peut générer des économies durables, valoriser le patrimoine immobilier et répondre aux exigences réglementaires.

 

Étape 1 : Évaluer la situation initiale

Le DPE, un outil de base

Le DPE permet d’avoir une première photographie énergétique du logement. Il indique les consommations estimées, les émissions de CO₂, ainsi que des recommandations générales de travaux.

L’audit énergétique, pour une analyse détaillée

Dans le cas de rénovations plus ambitieuses, l’audit énergétique est recommandé. Ce diagnostic technique va plus loin que le DPE : il identifie les déperditions thermiques précises, évalue les équipements existants et propose différents scénarios de rénovation adaptés aux contraintes du bâtiment.

 

Étape 2 : Améliorer l’isolation du logement

Avant toute intervention sur les systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude, il est essentiel d’agir sur l’enveloppe du bâtiment. En effet, une grande partie des pertes de chaleur est liée à une isolation insuffisante.

Isolation de la toiture et des combles

La toiture représente à elle seule environ 25 à 30 % des déperditions thermiques. Isoler les combles (perdus ou aménagés) est donc une priorité. Les matériaux les plus utilisés sont la laine de verre, la ouate de cellulose ou les panneaux isolants rigides.

Isolation des murs

Les murs peuvent représenter entre 20 et 25 % des pertes de chaleur. Deux techniques principales sont possibles :

• L’isolation par l’intérieur (ITI) : plus simple et moins coûteuse, mais avec un léger empiétement sur la surface habitable.

• L’isolation par l’extérieur (ITE) : plus performante thermiquement et acoustiquement, mais plus coûteuse et soumise à autorisation si l’aspect extérieur est modifié.

Isolation du plancher bas

Le sol est responsable de 7 à 10 % des pertes. Il est possible d’isoler le plancher par en-dessous (sous-sol ou vide sanitaire), ou par le dessus en cas de rénovation intérieure complète.

Fenêtres et menuiseries

Des fenêtres à simple vitrage ou mal posées entraînent des déperditions importantes. Il est recommandé de les remplacer par du double ou triple vitrage avec des menuiseries performantes (PVC, bois, aluminium avec rupture de pont thermique).

 

Étape 3 : Moderniser les systèmes de chauffage

Une fois le logement bien isolé, il est pertinent d’optimiser ou de remplacer les systèmes de chauffage.

Remplacement d’une chaudière ancienne

Les anciennes chaudières à fioul ou gaz sont souvent peu performantes. Les chaudières à condensation ou les pompes à chaleur (PAC) offrent un meilleur rendement énergétique.

Installation d’une pompe à chaleur

La PAC capte les calories présentes dans l’air, l’eau ou le sol pour chauffer le logement. Elle est particulièrement efficace dans les zones au climat tempéré et permet une réduction notable de la consommation.

Chauffage d’appoint performant

L’utilisation d’un poêle à bois ou à granulés peut compléter le chauffage principal, tout en apportant une chaleur agréable et un bon rendement.

Pilotage du chauffage

Un thermostat programmable ou des vannes thermostatiques permettent de mieux gérer la température intérieure et d’éviter les surchauffes, en adaptant le chauffage selon les besoins réels.

 

Étape 4 : Optimiser la production d’eau chaude

L’eau chaude sanitaire peut représenter jusqu’à 15 % de la consommation énergétique d’un logement.

Chauffe-eau thermodynamique

Ce système utilise une pompe à chaleur intégrée pour chauffer l’eau, ce qui permet de diviser par deux la consommation par rapport à un chauffe-eau classique.

Chauffe-eau solaire

Installé en toiture, il peut couvrir jusqu’à 70 % des besoins annuels en eau chaude. Il est particulièrement adapté aux régions ensoleillées.

 

Étape 5 : Utiliser les énergies renouvelables

Intégrer des équipements utilisant des énergies renouvelables permet de réduire la dépendance aux énergies fossiles.

Panneaux photovoltaïques

Ils permettent de produire sa propre électricité et, en cas d’autoconsommation, de diminuer significativement la facture énergétique. La revente du surplus est également possible via un contrat d’obligation d’achat.

Géothermie ou aérothermie

Ce sont des solutions intéressantes pour les maisons individuelles, bien que nécessitant un investissement plus conséquent.

 

Étape 6 : Améliorer la ventilation

Une bonne ventilation permet d’assurer la qualité de l’air intérieur, de limiter l’humidité et d’éviter les moisissures, tout en réduisant les pertes thermiques.

VMC simple flux

Elle renouvelle l’air intérieur de manière continue. Elle reste peu coûteuse, mais n’offre pas de récupération de chaleur.

VMC double flux

Elle permet de récupérer la chaleur de l’air extrait pour réchauffer l’air entrant. C’est une solution efficace, en particulier dans les logements très bien isolés.

 

Étape 7 : Adopter les bons gestes au quotidien

Des habitudes simples peuvent aussi contribuer à améliorer la performance énergétique d’un logement :

• Régler le chauffage à 19 °C dans les pièces à vivre, 17 °C dans les chambres.

• Éteindre les appareils en veille.

• Utiliser des ampoules LED.

• Laver le linge à basse température.

• Fermer les volets la nuit en hiver pour limiter les déperditions.

Des outils de suivi de la consommation, via des compteurs intelligents ou des applications mobiles, permettent d’identifier les postes de consommation excessifs.

 

Étape 8 : Financer les travaux de rénovation énergétique

Des aides financières permettent d’amortir le coût des travaux :

MaPrimeRénov’

Attribuée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), cette aide est accessible à tous les ménages, sous conditions de ressources et selon les travaux réalisés.

Éco-PTZ

L’Éco-prêt à taux zéro permet de financer jusqu’à 50 000 euros de travaux sans intérêt.

TVA réduite

Certains travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %.

Autres aides

Des aides complémentaires peuvent exister au niveau régional ou départemental. Il est conseillé de consulter un conseiller France Rénov’ pour être accompagné dans le montage du dossier et le choix des travaux prioritaires.

 

 

Focus : performance énergétique et location de vacances

À ce jour, les locations de vacances (type Airbnb, Abritel, Gîtes de France…) ne sont pas soumises aux mêmes obligations que les locations classiques en résidence principale. En effet, la législation sur l’interdiction de louer des logements classés F ou G ne s’applique pas encore directement aux meublés touristiques.

Cependant, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

Ce que dit la réglementation :

• Le DPE n’est pas obligatoire pour un logement loué moins de 4 mois par an.

• Si le logement est loué plus de 4 mois cumulés, même en plusieurs périodes, le DPE devient obligatoire, comme pour une location classique.

• Pour les classifications et labels (Clévacances, Gîtes de France, etc.), une bonne performance énergétique peut être un critère de classement ou d’éligibilité.

Pourquoi améliorer malgré tout ?

Même en l’absence d’obligation, un logement de vacances performant sur le plan énergétique présente de nombreux avantages :

• Meilleur confort pour les locataires, été comme hiver.

• Moins de frais d’énergie pour le propriétaire si les charges sont incluses.

• Meilleures notes sur les plateformes (bruit, chaleur, humidité sont des motifs fréquents de critiques).

• Meilleure image écologique, de plus en plus importante pour les vacanciers.

En anticipant les futures évolutions réglementaires et les attentes des voyageurs, investir dans la performance énergétique d’un meublé de tourisme est donc une démarche rentable et valorisante.

 

Conclusion

Améliorer la performance énergétique d’un logement est une démarche gagnante à tous les niveaux : économies, confort, valorisation du bien et contribution à la transition écologique. Pour cela, il convient d’adopter une approche globale : évaluer l’existant, isoler efficacement, moderniser les équipements, intégrer les énergies renouvelables et optimiser les usages. Grâce aux dispositifs d’accompagnement et aux aides financières disponibles, ces travaux sont aujourd’hui plus accessibles et rapidement rentabilisés. Chaque geste compte, chaque amélioration pèse, dans la construction d’un habitat plus durable.