L'achat d'une résidence secondaire à la montagne séduit de plus en plus d'investisseurs, attirés par le cadre de vie exceptionnel, la possibilité de louer leur bien en saison, et les perspectives de valorisation patrimoniale. Mais au-delà de l’aspect plaisir ou stratégique, il existe aussi des avantages fiscaux non négligeables, parfois méconnus.
Dans cet article, nous faisons le point sur les dispositifs fiscaux en vigueur, les régimes de location avantageux, et les conditions pour en bénéficier.
Pourquoi acheter une résidence secondaire à la montagne ?
Les stations comme Megève, Praz-sur-Arly ou Combloux offrent une double attractivité :
- Une forte demande locative saisonnière, aussi bien en hiver qu’en été
- Une valorisation à long terme des biens dans des zones à l’offre foncière limitée
- Et une qualité de vie rare, entre nature, air pur, et infrastructures haut de gamme
- Mais au-delà de l’émotion, cet investissement peut aussi s’optimiser fiscalement.
Louer son bien : le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Un cadre fiscal allégé
En mettant votre bien à la location meublée (même quelques semaines par an), vous pouvez opter pour le statut LMNP.
Deux options s'offrent à vous :
Micro-BIC
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs
- Simple à mettre en place, sans comptabilité complexe
- Plafond de recettes : 77 700 € / an
Régime réel simplifié
- Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, amortissement du bien)
- Permet de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers
Pour les biens à forte rentabilité (type location saisonnière à Megève), le régime réel est souvent plus intéressant.
ZRR : les Zones de Revitalisation Rurale (et leurs exonérations fiscales)
Certaines communes de montagne peuvent être classées en ZRR (Zones de Revitalisation Rurale). Ce classement permet à ceux qui exercent une activité (location meublée, gîte, etc.) de bénéficier d’exonérations d’impôts sur les bénéfices, sous conditions.
- Exonération totale pendant 5 ans, puis partielle sur 3 ans
- S’applique uniquement si l’activité est déclarée en tant que professionnelle (régime LMP ou société)
Ces dispositifs sont soumis à l’évolution des zonages ZRR. Il est essentiel de vérifier le classement de la commune concernée auprès des services fiscaux ou de votre conseiller immobilier.
TVA récupérable via le régime para-hôtelier
Certains investisseurs optent pour la location de leur bien avec des services para-hôteliers (linge, ménage, petit-déjeuner…), notamment via une résidence de tourisme classée.
Dans ce cadre, il est parfois possible de :
- Récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat, sous conditions
- Bénéficier de récupération de TVA sur les charges courantes
- Louer en direct ou par l'intermédiaire d'une agence spécialisée
Ce montage est plus complexe mais peut s’avérer extrêmement avantageux fiscalement sur des biens de standing en station.7
Travaux & déductions : un levier fiscal sous-estimé
Les dépenses de rénovation ou d’entretien peuvent, selon le régime fiscal choisi, être déduites des revenus locatifs.
- Isolation, toiture, amélioration énergétique, ameublement…
- Les travaux préparatoires à la location sont souvent éligibles
- Amortissement possible dans le cadre du LMNP réel
C’est un point stratégique pour ceux qui achètent un bien ancien à rénover.
Résidence secondaire & fiscalité locale : ce qu’il faut savoir
Si la résidence secondaire ne bénéficie pas d’abattement sur la taxe d’habitation (contrairement à la résidence principale), certains territoires appliquent une surtaxe dans les zones tendues. C’est le cas de nombreuses communes touristiques.
- Taxe foncière : applicable comme pour tout propriétaire
- Taxe d’habitation : potentiellement majorée (jusqu’à 60 %)
- Redevance TV : non applicable si vous ne résidez pas à l’année
Louer ponctuellement votre bien peut permettre d’amortir ces frais tout en optimisant votre fiscalité.
Un placement plaisir... mais aussi stratégique
Acheter un bien immobilier à la montagne, c’est conjuguer valeur patrimoniale, plaisir d’usage et optimisation fiscale. Le statut LMNP, la récupération de TVA, les ZRR ou encore les déductions de charges permettent de rendre votre investissement plus rentable.
Avant de vous lancer, il est essentiel de :
- Choisir le bon régime fiscal
- Vérifier les zonages et dispositifs applicables à la commune
- Vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier locaux et spécialisés
Vous avez un projet d’achat à Megève ou dans les Alpes ? L’équipe Immo Valley vous accompagne dans toutes les étapes, y compris la dimension fiscale.
Date de mise à jour : 23/07/25
Date de création : 23/07/25
