Surfaces habitable ou privative, un habile distinguo.
La superficie d’un logement ne se mesure pas à la légère et se voit strictement définie par la loi selon que le bien se destine à la vente ou à la location. La notion de surface habitable n’a de sens juridique que dans l’établissement d’un bail de location. Pour un acte authentique de vente (ainsi que pour les promesses ou compromis) d’un logement en copropriété, et uniquement dans ce cas, c’est la surface privative, dite loi Carrez, qui est prise en compte. Deux superficies pour un même logement qui appellent des définitions précises.
La surface habitable d’un logement à louer.
Selon la loi, la surface habitable d’un logement répond à des normes strictes. Elle équivaut à la surface de plancher construite de laquelle on déduit les superficies couvertes par les embrasures de portes et fenêtres, les marches et cages d’escaliers, les gaines techniques, les cloisons et les murs. Il est par ailleurs entendu que ne sont pas pris en compte non plus : caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et autres dépendances, pas plus que les locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres.
La surface privative d’un bien immobilier à vendre.
Pour déterminer la surface privative, la loi Carrez stipule qu’on mesure la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Doivent également être exclus du calcul les surfaces dont la hauteur sous plafond se montre inférieure à 1,80 mètres ou dont la superficie est inférieure à 8m², ainsi que les terrasses et balcons, caves, garages ou parkings.
Des sanctions prévues pour défaut d’informations.
A défaut d’informations sur la surface privative par le vendeur, aussi bien dans les promesses/compromis de vente que dans le contrat de vente définitif, l’acquéreur est en droit de demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique. De la même façon, en cas de tromperie sur la surface annoncée, si celle-ci se montre au moins supérieure de 5% à la surface réelle (un vingtième, très précisément), l’acquéreur peut intenter une action en justice dans un délai d’un an à dater de la signature de l’acte de vente.
Un remboursement proportionnel.
Dans ce cas, l’acquéreur pourra invoquer une diminution du prix (ou un remboursement) proportionnel à la surface déclarée moins la surface réelle. Ne laissant au vendeur que la possibilité, s’il a fait appel à un professionnel pour la mesure du bien, de se retourner à son tour contre le mesureur ainsi que le précise la jurisprudence en la matière.
Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter le site officiel de l’administration française.
Source : mon guide immo
Date de mise à jour : 15/05/24
Date de création : 29/07/16
